Pantbrev & lagfart — räkna ut kostnaden
Pantbrev kostar 2% av beloppet som nyintecknas och lagfart kostar 1,5% av köpeskillingen plus 825 kr. För ett hus på 4 miljoner kronor blir det upp till 140 825 kr.
- Pantbrev: 2% stämpelskatt på nyintecknat belopp. Befintliga pantbrev överlåts gratis.
- Lagfart: 1,5% av köpeskillingen + 825 kr expeditionsavgift.
- Hus för 4 Mkr utan befintliga pantbrev: pantbrev 80 000 kr + lagfart 60 825 kr = 140 825 kr.
- Bostadsrätter har INGA pantbrevs- eller lagfartskostnader.
- Betalas vid tillträde — banken sköter ansökan till Lantmäteriet.
Räkna ut kostnad för pantbrev och lagfart
Ange köpeskilling och eventuella befintliga pantbrev i fastigheten — så räknar vi ut exakt kostnad.
Pantbrev, lagfart, besiktning, kontantinsats, flytt — komplett lista.
Beräkningen är vägledande. Stämpelskatt: 2% pantbrev, 1,5% lagfart + 825 kr expeditionsavgift.
Vad är pantbrev?
Ett pantbrev är ett dokument som ger banken säkerhet för ditt bolån. Pantbrevet registreras som en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Utan pantbrev kan banken inte bevilja bolån.
Pantbrevet i sig har inget värde — det är bara ett bevis på att du har rätt att pantsätta fastigheten upp till ett visst belopp. Sedan 2006 är alla pantbrev datapantbrev (digitala).
Vad är lagfart?
Lagfart är det juridiska beviset på att du äger fastigheten. Du måste ansöka om lagfart inom tre månader efter köpet. Ansökan görs till Lantmäteriet, och banken sköter vanligtvis detta åt dig i samband med tillträde.
Vad kostar pantbrev och lagfart?
Beräknas på det belopp som nyintecknas. Om du köper en fastighet med befintliga pantbrev på 2 mkr och behöver pantbrev för 3 mkr, betalar du 2% på skillnaden (1 mkr) = 20 000 kr.
Beräknas på hela köpeskillingen. Expeditionsavgiften på 825 kr tillkommer alltid. Till skillnad från pantbrev finns inga befintliga lagfarter att "ärva".
Räkneexempel
| Köpeskilling | Lagfart | Pantbrev (nytt) | Totalt |
|---|---|---|---|
| 2 mkr | 30 825 kr | 40 000 kr | 70 825 kr |
| 3 mkr | 45 825 kr | 60 000 kr | 105 825 kr |
| 4 mkr | 60 825 kr | 80 000 kr | 140 825 kr |
| 5 mkr | 75 825 kr | 100 000 kr | 175 825 kr |
| 6 mkr | 90 825 kr | 120 000 kr | 210 825 kr |
Förutsätter inga befintliga pantbrev i fastigheten.
Befintliga pantbrev — så sparar du pengar
Om fastigheten redan har pantbrev från tidigare ägare kan dessa överlåtas till dig utan kostnad. Du behöver bara betala stämpelskatt på det belopp som överstiger de befintliga inteckningarna.
Du köper ett hus för 4 000 000 kr. Det finns befintliga pantbrev för 3 000 000 kr i fastigheten. Du behöver pantbrev för minst 4 000 000 kr (köpeskillingen). Nyinteckning: 4 000 000 − 3 000 000 = 1 000 000 kr. Stämpelskatt: 1 000 000 × 2% = 20 000 kr (istället för 80 000 kr utan befintliga pantbrev).
Besparing: 60 000 kr.
Tips: Fråga alltid mäklaren hur stora befintliga pantbrev det finns i fastigheten. Informationen finns i fastighetsregistret hos Lantmäteriet.
Bostadsrätt — inga pantbrev eller lagfart
Vid köp av bostadsrätt finns inga pantbrevs- eller lagfartskostnader. Du köper en andel i en förening, inte en fastighet. Istället betalar du en överlåtelseavgift (ca 500–2 500 kr) och pantsättningsavgift (ca 1 000–1 500 kr) till föreningen.
Tidslinje — när betalas det?
Handpenning (10%) betalas. Inga pantbrevs- eller lagfartskostnader ännu.
Banken förbereder lånedokument. Du kan ordna försäkring och flytt.
Banken betalar ut bolånet. Lantmäteriet-ansökan skickas. Pantbrev och lagfart betalas via banken.
Lantmäteriet registrerar lagfart och pantbrev. Du får bekräftelse.
Hur mycket kostar pantbrev 2026?
Kostnaden för pantbrev är oförändrad 2025–2026. Stämpelskatten ligger kvar på 2% av det nyintecknade beloppet för privatpersoner (4% för juridiska personer). Det finns inga planerade ändringar av pantbrevskostnaden i samband med de nya bolånereglerna 2026.
Notera att det inte tillkommer någon separat expeditionsavgift för pantbrev — avgiften på 825 kr gäller bara lagfart. Pantbrevskostnaden är alltså enbart stämpelskatten. Vill du se hur pantbrevskostnaden påverkar din totala boendekostnad per månad? Använd vår kalkylator.
Pantbrev vid arv och gåva
Reglerna för pantbrev och lagfart skiljer sig väsentligt om du ärver eller får en fastighet som gåva jämfört med ett vanligt köp.
Befintliga pantbrev i fastigheten övergår automatiskt till arvtagaren — utan kostnad. Du behöver inte betala stämpelskatt för pantbrev. Däremot måste du ansöka om lagfart. Stämpelskatten för lagfart vid arv är reducerad till 0 kr när det gäller dödsbo/arvlåtare — du betalar bara expeditionsavgiften på 825 kr. Om en make eller sambo övertar fastigheten genom bodelning utgår inte heller någon stämpelskatt.
Om du får en fastighet som gåva betalar du ingen stämpelskatt för lagfart — oavsett fastighetens värde. Befintliga pantbrev övergår automatiskt till gåvomottagaren. Om det behövs nya pantbrev (t.ex. för att ta nytt bolån) betalar du dock stämpelskatt (2%) på det nyintecknade beloppet som vanligt.
Läs mer om stämpelskatt och hur den beräknas i olika situationer.
Skillnad mellan pantbrev och lagfart
Pantbrev och lagfart är två separata registreringar hos Lantmäteriet som ofta blandas ihop. Här är den grundläggande skillnaden:
- Säkerhet för bankens lån
- Kostar 2% stämpelskatt
- Kan överlåtas mellan ägare
- Gäller permanent
- Du kan ha flera pantbrev i samma fastighet
- Bevis på äganderätt
- Kostar 1,5% + 825 kr
- Ny lagfart vid varje ägarbyte
- Måste sökas inom 3 månader
- En lagfart per fastighet
Kort sagt: pantbrevet visar att fastigheten får användas som säkerhet, lagfarten visar att du äger den. Båda krävs vid fastighetsköp med bolån. Läs mer i vår fullständiga guide om lagfart och pantbrev.
Hur länge gäller pantbrev?
Pantbrev är permanenta — de har inget utgångsdatum och gäller tills de uttryckligen tas bort genom en process som kallas dödning. Ett pantbrev som togs ut 1985 gäller lika väl idag.
Pantbrevet är knutet till fastigheten, inte till ägaren. Det innebär att vid försäljning kan den nya ägaren återanvända befintliga pantbrev utan att betala ny stämpelskatt. Det är en av anledningarna till att det kan vara värt att ta ut lite extra pantbrev redan vid köpet.
Vill du ta bort ett pantbrev (t.ex. när bolånet är helt avbetalat) ansöker du om dödning hos Lantmäteriet. Det kostar 0 kr i stämpelskatt, men Lantmäteriet tar ut en administrativ avgift på 375 kr per inteckning. I praktiken lönar det sig sällan att döda pantbrev — de kostar ingenting att ha kvar och kan underlätta vid framtida belåning.
Vad händer med pantbrev vid försäljning?
När du säljer din fastighet stannar befintliga pantbrev kvar i fastigheten. De följer alltid fastigheten, aldrig ägaren. Ditt kvarvarande bolån betalas av med försäljningslikviden på tillträdesdagen.
Köparen kan kostnadsfritt ta över dina befintliga pantbrev och använda dem som säkerhet för sitt eget bolån. Eventuellt överskott av pantbrev (om pantbrevens totalbelopp överstiger det nya lånet) kallas ägarpant och tillhör den nya ägaren.
Om köparen behöver lån som överstiger befintliga pantbrev betalar köparen 2% stämpelskatt enbart på det nya belopp som måste intecknas. Ju mer pantbrev som redan finns, desto mer sparar köparen. Det är därför det kan vara fördelaktigt att ha tagit ut lite extra pantbrev — det gynnar även framtida köpare av din fastighet.
Extra pantbrev — bör du ta ut mer?
Många rådgivare rekommenderar att ta ut pantbrev för 10–20% mer än köpeskillingen. Anledningen är enkel: om du i framtiden behöver belåna fastigheten ytterligare (renovering, tillbyggnad, garage) slipper du betala stämpelskatt igen. Med den nya kontantinsatsen på 10% kan det vara extra relevant.
Du köper hus för 4 000 000 kr och tar ut pantbrev för 4 800 000 kr (20% extra).
- Stämpelskatt: 4 800 000 × 2% = 96 000 kr (16 000 kr mer än utan extra)
- Om du 3 år senare behöver renovera köket för 800 000 kr och vill belåna fastigheten — du har redan täckning och slipper betala 16 000 kr i ny stämpelskatt
- Nettoresultat: du betalar ingenting extra jämfört med om du hade tagit ut pantbreven vid två separata tillfällen
Risken? I princip ingen — oanvända pantbrev kostar ingenting att ha kvar.
Se hur extra pantbrev påverkar din totala månadskostnad med vår kalkylator.
Pantbrev och lagfart bostadsrätt — vanlig missuppfattning
En av de vanligaste missuppfattningarna bland förstagångsköpare är att pantbrev och lagfart gäller vid köp av bostadsrätt. Så är inte fallet. Pantbrev och lagfart gäller uteslutande fastigheter — villor, radhus, kedjehus och tomter.
När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en bostadsrättsförening (BRF), inte fastigheten i sig. Det är föreningen som äger fastigheten och har lagfart. Bankens säkerhet vid bostadsrättslån är en pantsättning av bostadsrätten, inte ett pantbrev.
Avgifterna sätts av respektive BRF och kan variera. Maxbelopp regleras i bostadsrättslagen.
Totalt landar avgifterna vid bostadsrättsköp på omkring 2 000–4 000 kr — en bråkdel av vad pantbrev och lagfart kostar vid fastighetsköp.
Relaterade verktyg
Vanliga frågor om pantbrev och lagfart
Vad kostar pantbrev och lagfart?
Pantbrev kostar 2% av beloppet som nyintecknas (stämpelskatt). Lagfart kostar 1,5% av köpeskillingen plus 825 kr i expeditionsavgift. Exempelvis: för ett hus på 4 mkr = pantbrev 80 000 kr + lagfart 60 825 kr = 140 825 kr.
Gäller pantbrev och lagfart bostadsrätt?
Nej. Pantbrev och lagfart gäller bara fastigheter (villor, radhus, kedjehus). Vid köp av bostadsrätt betalar du istället en överlåtelseavgift (ca 1 300 kr) och pantsättningsavgift (ca 1 500 kr) till föreningen.
Kan man ta över befintliga pantbrev?
Ja, befintliga pantbrev i fastigheten kan överlåtas till dig kostnadsfritt. Fråga alltid mäklaren hur stora befintliga inteckningar det finns — det kan spara tiotusentals kronor.
När betalar man pantbrev och lagfart?
I samband med tillträde (den dag du får nycklarna). Banken ordnar vanligtvis med ansökan till Lantmäteriet som en del av låneutbetalningen.
Vem betalar pantbrev — köpare eller säljare?
Köparen betalar alltid pantbrev och lagfart. Säljaren betalar mäklararvodet.
Bör man ta ut extra pantbrev?
Det kan vara klokt att ta ut pantbrev för ett belopp som är 10–20% högre än köpeskillingen. Om du senare vill ta ut mer lån (t.ex. för renovering) slipper du betala ny stämpelskatt.
Hur länge gäller ett pantbrev?
Pantbrev gäller tills de aktivt dödas (tas bort). De följer fastigheten — inte ägaren — och kan återanvändas av framtida köpare utan ny stämpelskatt.
Kostar pantbrev vid arv?
Nej, vid arv behöver du inte betala stämpelskatt för pantbrev. Befintliga pantbrev övergår automatiskt. Du betalar dock lagfartsavgift (0,825% vid arv jämfört med 1,5% vid köp).
Vad kostar det att ta bort pantbrev?
Dödning av pantbrev kostar 0 kr i stämpelskatt. Lantmäteriet tar ut en administrativ avgift på 375 kr per inteckning som dödas.
Kan man flytta pantbrev till en annan fastighet?
Nej, pantbrev är knutna till en specifik fastighet och kan inte flyttas. Om du säljer och köper nytt behöver du nya pantbrev i den nya fastigheten.