Dolda fel
Senast uppdaterad: 23 februari 2026
Dolda fel är brister i en bostad som inte kunde upptäckas vid en normal besiktning och som fanns vid köpet. Säljaren kan hållas ansvarig i upp till 10 år.
Vad är Dolda fel?
Dolda fel är brister eller skador i en fastighet som inte var möjliga att upptäcka vid en normal, noggrann undersökning före köpet. Till skillnad från synliga fel eller fel som borde ha upptäckts vid besiktning, ansvarar säljaren för dolda fel. Ansvaret gäller i 10 år efter tillträdet för fastigheter och 2 år för bostadsrätter. Exempel på dolda fel kan vara mögel i väggar, läckande rör under golv eller konstruktionsfel. Köparen har bevisbördan för att felet var dolt och existerade vid köptillfället.
Fördjupning
Dolda fel regleras i jordabalken (4 kap. 19 §) för fastigheter. Ett fel anses dolt om det: (1) avviker negativt från vad köparen med fog kunnat förvänta sig, (2) inte kunnat upptäckas vid en fackmässig besiktning, och (3) förelåg vid köpetillfället. Friskrivningsklausuler kan begränsa säljarens ansvar men ogiltigförklaras ibland av domstol. Dolda-fel-försäkring kan tecknas av säljaren eller köparen som skydd.
Räkneexempel
Ett år efter husköpet (4 000 000 kr) upptäcker du mögelskador i ytterväggarna som dolts under ny panel. En fackman bedömer att skadan fanns före köpet. Reparationskostnad: 250 000 kr. Du riktar krav mot säljaren som ersätter kostnaden (minus åldersavdrag).
Vanliga frågor om Dolda fel
Hur länge gäller säljarens ansvar?
10 år för fastigheter och 2 år för bostadsrätter efter tillträdesdagen. Ju äldre felet är, desto högre åldersavdrag.
Vad är inte ett dolt fel?
Fel som du borde ha upptäckt vid en besiktning eller som säljaren informerat om. Normalt slitage och åldersrelaterade brister räknas inte heller.
Behöver jag en dolda-fel-försäkring?
Det kan vara klokt, särskilt vid villaköp. En försäkring ger extra skydd om det dyker upp oväntade kostnader. Premien är en engångskostnad.